🏡 Ingatlanvásárlási útmutató – lépésről lépésre
1) 🎯 Célok és keret meghatározása
Mielőtt nézelődni kezdesz, tisztázd:
✔️ Mire keresel ingatlant?
- első lakás
- befektetés
- nagyobb / kisebb csere
- kiadásra vagy saját használatra
✔️ Hol?
- konkrét város, kerület, utca
- milyen infrastruktúra legyen közeli (tömegközlekedés, iskola, bolt, park)
✔️ Mekkora a reális kereted?
- készpénz + hitel
- várható járulékos költségek (ügyvéd, illeték, bútor, felújítás stb.)
Pro tipp: Lakás árán felül kb. +6–10%-ot mindig számolj a mellékköltségekre.
2) 🔍 Piackutatás és hirdetések elemzése
Lakásvásárlást ma már nagyrészt online végzünk. Használt platformok:
- ingatlan.com
- jófogás
- Otthon Centrum / Duna House kínálatai
- Facebook-csoportok
Amit hirdetésben mindig ellenőrizz:
- valós alapterület és állapot
- fotók mennyisége és minősége
- milyen a környék (Zaj? Parkolás? Biztonság?)
- közös költség
- fűtés típusa (cirkó, távfűtés, villany, hőszivattyú)
- emelet, lift van-e
- milyen a tájolás (napos / sötét)
- van-e teher a tulajdoni lapon
Pro tipp: Ha valami túl szép, hogy igaz legyen → mindig gyanakodj.
3) 🏠 Személyes megtekintés
A lakás megtekintésénél nem elég körbenézni, érdemes konkrétan ellenőrizni:
Mit nézz meg?
- falak nedvesedése
- nyílászárók állapota
- villanyóra, vízóra helye
- elektromos rendszer (régi alu vezeték?)
- gázbojler, cirkó hány éves
- társasház állapota (lépcsőház, postaládák, tető csatorna)
Kérdések az eladó/ingatlanos felé:
- miért adják el?
- milyen szomszédok vannak?
- társasháznak van-e megtakarítása?
- volt-e csőtörés / beázás / konfliktus?
- tető mikor lett felújítva?
Pro tipp: Jó, ha van veled egy szakember (építész, statikus vagy tapasztalt ismerős).
4) 📑 Tulajdoni lap lekérése
Minden vásárlás előtt KÖTELEZŐ tulajdoni lapot nézni.
Mit nézz rajta?
- ki a tulajdonos
- osztatlan közös tulajdon-e
- van-e jelzálog
- van-e végrehajtás
- van-e haszonélvezeti jog
- van-e bármilyen bejegyzett teher
Ezt te is lekérheted Ügyfélkapun keresztül.
Pro tipp: Ha bármi teher van, azt az ügyvéd tudja kezelni, de NE írd alá a szerződést előtte.
5) 💰 Ártárgyalás
A legtöbb hirdetett ár alkuképes.
Hogyan alkudj?
- hasonlítsd össze a környék árait
- fogalmazz meg konkrét érvet („a lakás 40 éve nem volt felújítva”)
- jelezd, ha gyorsan tudsz lépni (pl. készpénzes vagy)
Átlagos alku: 3–8%, de rossz állapotnál akár 10–15%.
6) ✍️ Foglaló és adásvételi szerződés
Ez a vásárlás LEGFONTOSABB lépése.
Foglaló (általában 10%)
- ha te lépsz vissza → elbukod
- ha az eladó → duplán visszaadja
- a végén a vételár részét képezi
Soha ne adj foglalót szerződés nélkül!
Ügyvédi szerződés
Kell:
- ügyvéd vagy közjegyző (kötelező)
- személyi, lakcímkártya
- bankszámlaszám
- az ingatlan adatai (helyrajzi szám stb.)
Ügyvédi díj: a vételár 0,5–1%-a.
7) 🏦 Hitel + értékbecslés (ha szükséges)
Ha hitelt veszel fel:
- Előminősítés
- Banki papírok beadása
- Értékbecslő kimegy
- A bank dönt
- Folyósítás a szerződés szerint
Fontos:
- A bank nem a hirdetési ár alapján számol → az ingatlan fedezeti értéke alacsonyabb is lehet.
- Ha a bank kevesebbre értékeli → több önerő kell.
8) 🏛️ Földhivatali bejegyzés
Az ügyvéd intézi.
- szerződés beadása
- széljegyre kerül a neved
- pár hét–hónap alatt bejegyeznek tulajdonosként
Pro tipp: Ezen idő alatt még nem te vagy a hivatalos tulaj, de már jogod van az ingatlan használatára, ha így egyeztek meg.
9) 💸 Illetékfizetés
A NAV kb. 2–4 hónap múlva küld értesítést.
Általános szabály:
👉 vételár 4%-a (35 év alatt első lakásnál és CSOK esetén kedvezmények vannak).
10) 🔌 Közművek átírása
Általában:
- áramszolgáltató
- víz
- gáz
- távhő (ha van)
Szükség lesz:
- adásvételi szerződés
- óraállások
- személyes adatok
11) 🚚 Beköltözés + felújítás
Ha a lakást fel kell újítani:
- készíts költségvetést
- kérj legalább 3 árajánlatot
- számolj csúszással (mindig van)
🧾 Rövid ellenőrzőlista
✔️ Célok és keret
✔️ Piaci árak feltérképezése
✔️ Ingatlan megtekintése
✔️ Tulajdoni lap ellenőrzése
✔️ Alkudozás
✔️ Szerződés + foglaló
✔️ Banki ügyintézés
✔️ Földhivatali bejegyzés
✔️ Illeték
✔️ Közművek átírása
Az ingatlan adásvétel magánszemélyek között sokkal rugalmasabb, mint ügynökségen keresztül, de sokkal több a kockázat és a teendő is, mert mindent nektek kell ellenőrizni.
Az alábbi útmutató két részre bontva mutatja, hogy mire kell figyelni:
- Ha TE vagy a vevő
- Ha TE vagy az eladó
🟩1. Ha VEVŐ vagy – a legfontosabb teendők
✅ 1) Tulajdonjog ellenőrzése
Minden előtt tulajdoni lapot kell kérni (Ügyfélkapun 3600 Ft).
Figyeld:
- Ki a tulajdonos?
- Több tulajdonos van? Mindenkinek alá kell írnia.
- Van-e haszonélvező?
- Van-e teher (jelzálog, végrehajtás)?
- “Bejegyzés alatt” szereplő dolog gyanús lehet.
Ha bármilyen teher van → beszélj az ügyvéddel, ne írj alá semmit előtte!
✅ 2) Valódi állapot felmérése
Magánszemélyek gyakran nem tüntetnek fel hibákat.
Nézd át:
- falak (vizesedés, repedések)
- elektromos hálózat kora
- fűtés- és vízrendszer
- tető, pince, padlás állapota
- társasház dokumentumai (költségvetés, közgyűlési jegyzőkönyv)
Pro tipp: Vigyél magaddal szakembert, 20–30 ezer forintot megér.
✅ 3) Foglaló és előleg kérdése
Magánszemélynél még fontosabb tisztázni a különbséget:
- Foglaló = kötelező érvényű
– ha te lépsz vissza → elbukod
– ha az eladó lép vissza → duplán kell visszaadnia - Előleg = visszajár, ha meghiúsul az ügylet
⚠️ Foglalót soha ne adj át ügyvéd által ellenjegyzett szerződés nélkül!
✅ 4) Adásvételi szerződés – az ügyvéd szerepe
Magánszemélyek között kötelező ügyvéd, ő védi mindkét felet.
Az ügyvéd ellenőrzi:
- tulajdonosi jogviszonyokat
- terheket
- az ingatlan műszaki és jogi paramétereit
- foglaló jogszerűségét
- birtokbaadás feltételeit
Pro tipp: A vevő ügyvédje szokott a legaktívabb lenni → legyen saját ügyvéded.
✅ 5) Kifizetési ütemezés rögzítése
Magánszemélyes adásvételnél a problémák 90%-a a pénz körül van.
Legfontosabbak:
- mennyi foglaló
- mikor fizeted a vételár maradékát
- miből (készpénz, hitel, támogatás)
- hova utalsz (tulajdonos saját számlája!)
- ügyvédi letét kell-e (biztonságosabb)
✅ 6) Birtokbaadás szabályai
Szerződésbe írd bele:
- mikor kapod meg a kulcsot
- eladó kiköltözési határideje
- tartozások rendezése (közös költség, közmű)
- mérőóraállások jegyzőkönyve
✅ 7) Rejtett hibák – mi történik, ha gond van?
Magánszemélyek között jóhiszeműség alapú vétel zajlik, de a vevő védekezhet:
- rejtett hiba esetén az eladó felel (Polgári Törvénykönyv szerint)
- 2 év szavatossági idő van
- bizonyítani kell, hogy a hiba már a vásárláskor fennállt
🟩2. Ha ELADÓ vagy – ezekre figyelj
✅ 1) Készülj fel a dokumentumokkal
Kell:
- friss tulajdoni lap
- alaprajz
- energetikai tanúsítvány
- társasházi igazolások (hátralékmentesség)
- közműórák helye és elérhetősége
✅ 2) Hirdetés valósághűen
Magánszemélyeknél gyakori a hibás vagy hiányos információ.
Figyelj:
- valós állapotot írj
- ne rejts el hibát → később jogvita lehet
- add meg az adatok forrását (alapterület, közös költség, rezsi)
✅ 3) Ajánlatok kezelése
Fontos:
- írásban kérj ajánlatot (email, messenger)
- ne kötelezd el magad szóban
- a későbbi viták elkerülése érdekében rögzítsd, ha több érdeklődő van
✅ 4) Foglaló biztonságos kezelése
Előnyös lehet, de csak ügyvéd jelenlétében:
- foglaló csak szerződéssel együtt
- ideális: ügyvédi letét, nem készpénz kézbe
- szerepeljen benne a költözési határidő
✅ 5) Birtokbaadás – védd magad
Magánszemélynél különösen fontos, hogy:
- add át a kulcsot csak a teljes vételár beérkezése után
- legyen jegyzőkönyv a mérőórákról
- tisztázd: marad-e a bútor, gépek vagy sem
- rendezd a közös költséget, rezsit, adósságokat
✅ 6) Adózás
Eladás esetén előfordulhat szja-fizetés (ha haszonnal adtad el 5 éven belül).
Érdemes utánaszámolni.
🟧 3. Közös, általános kockázatok és védekezés
🔸 Kockázat: hamis adatok a hirdetésben
→ Mindent te ellenőrizz: tulajdoni lap, térképmásolat, társasházi papírok.
🔸 Kockázat: nem a tulajdonos mutatja a lakást
→ Mindig kérd el a személyit és a tulajdoni lapot.
🔸 Kockázat: zavaros pénzmozgás
→ Kerüld a készpénzt, legyen ügyvédi letét vagy banki utalás.
🔸 Kockázat: birtokbaadás csúszása
→ Írd bele a szerződésbe a késedelmi kötbért vagy napi díjat.
🧾 Magánszemélyes ingatlan adásvétel – Rövid ellenőrzőlista
✔️ VEVŐKNEK
✔️ VEVŐKNEK
- Tulajdoni lap ellenőrzése
- Személyes megtekintés (hibák fotózása)
- Foglaló csak szerződéssel
- Ügyvéd saját oldalon
- Fizetési ütemezés rögzítése
- Birtokbaadás feltételeinek leírása
- Közműórák jegyzőkönyve
✔️ ELADÓKNAK
- Dokumentumok előkészítése
- Hibák feltüntetése (jogi értelemben kötelező)
- Írásos ajánlatkérés
- Foglaló ügyvédi letétbe
- Kulcsátadás csak teljes vételár után
- Közmű- és közös költség rendezés
