🏡 Hogyan kezdj neki az ingatlan vásárlásnak?
— A teljes folyamat szakértői sorrendben
✅ 1. Határozd meg a pénzügyi kereteket
Ez az alap.
Előbb számold ki:
- mennyi önerőd van
- mekkora havi terhelést bírsz
- jogosult vagy-e CSOK-ra, támogatásra
- tudsz-e, és mennyi hitelt felvenni
📌 Nagy hiba: sokan előbb nézelődnek → beleszeretnek egy lakásba → majd kiderül, hogy nem kapnak annyi hitelt.
Ez több milliós foglaló-elbukást is okozhat.
✅ 2. Csináltass előzetes hitelminősítést (ingyenes)
A legegyszerűbben nálam tudhatod meg:
- mennyit adnak
- milyen futamidővel
- milyen kamatra
- milyen feltételekkel
📌 Enélkül a lakáskeresés csak találgatás.
A profi vevők mindig előminősítéssel kezdenek → ez alkupozíciót is ad.
✅ 3. Írd össze, pontosan mit keresel
Legyen világos:
- lokáció (tágabb → szűkebb)
- árkeret
- állapot
- méret
- típus (tégla/panel)
- emelet, lift, tájolás, parkolás
- mely kompromisszumok férnek bele
📌 Ha nincs checklist → könnyen belecsúszol túlárazott vagy problémás ingatlanba.
✅ 4. Nézd át a piacot – de vásárlásra NE a hirdetési ár alapján készülj
A hirdetési ár gyakran:
- 5–20%-kal túlárazott
- alkura hagyott
- „tesztárazás”
📌 A valós piacot az eladási árak mutatják, nem a hirdetések.
Ez akár 3–10 milliós különbség lehet.
✅ 5. Ingatlan megtekintés – tudatos szemmel
Itt dől el minden.
Vizsgáld meg:
- repedések okai
- beázás nyomai
- vizesedés
- társasház állapota
- környék zaja
- fűtésrendszer, nyílászárók
- villany, víz vezetékek kora
- panelprogram volt-e
📌 AZ ELADÓ soha nem mondja el, mi a hiba.
Te viszont később tízmilliókat fizetsz javításra, ha nem derül ki időben.
✅ 6. Tárgyalás – itt lehet megspórolni a legtöbbet
A jó alku nem azt jelenti, hogy „100 ezret engedett”.
Piaci tapasztalattal:
- 3–10% engedmény teljesen reális
- sürgős eladó esetén még több
- hibák, hiányosságok alapján további árengedmény kérhető
📌 Sokan milliókat veszítenek azon, hogy:
- rossz indokkal próbálnak alkudni
- rosszkor tesznek ajánlatot
- érzelmi alapon döntenek
- túl korán vagy túl későn szólnak
✅ 7. Foglaló → Csak tiszta tulajdoni lap után!
Foglalót akkor adj:
- ha láttad a friss, tehermentes tulajdoni lapot
- ha az hitelközvetítőd már átnézte
- ha biztos, hogy hitelképes vagy
- ha megállapodtatok a határidőkben
📌 A foglaló elbukása 1–3–5 millió Ft biztos veszteség.
Ez az egyik leggyakoribb buktató.
✅ 8. Ügyvédi ellenőrzés (nem opcionális)
Minden szerződést ingatlanos ügyvéd írjon/alázzon át.
Figyelni kell:
- tulajdonviszonyokra
- terhekre
- használati megállapodásokra
- közös tulajdoni helyzetekre
- társasházi problémákra
- határidőkre, fizetési ütemezésre
📌 A rossz szerződések nagyon durva károkat okozhatnak.
✅ 9. Hitel, értékbecslés, banki folyamat
A sorrend fontos!
A legfőbb hiba: túl rövid határidőt vállalni.
A folyamat:
- aláírt adásvételi szerződés (persze előtte jó, ha konzultáltál velem)
- hitelkérelem beadása
- értékbecslés (kivéve, ha volt előzetes értékbecslés, amit javaslok)
- banki bírálat
- banki szerződéskötés
- legkésőbb itt a teljes önerő megfizetése
- folyósítás
📌 Ha a hitel késik → bukhatod a foglalót.
✅ 10. Átadás-átvétel – bizonyítékokkal
Fotózd, írd le:
- mérőóra állásokat
- ingatlan állapotát
- kulcsok mennyiségét
- esetleges hibákat
📌 Ha nincs átadás-átvételi jegyzőkönyv → később sok százezres viták lesznek.
⚠️ A legnagyobb buktatók, amelyek milliókba kerülhetnek
Ezeket mindenképp kerüld el:
❌ 1. Foglaló adása hitelminősítés nélkül
→ A leggyakoribb többmilliós veszteség.
❌ 2. Tulajdoni lap ellenőrzésének kihagyása
→ Terhek, elidegenítési tilalom, széljegy = nagy baj.
❌ 3. Vak szerelem a lakásba
→ Túlfizetés, figyelmen kívül hagyott hibák.
❌ 4. Rossz alku vagy elmaradt alku
→ 3–10 millió forint veszteség.
❌ 5. Rossz ügyvéd választása
→ Hiányos szerződés, határidőbukták.
❌ 6. Értékbecslés és hitelügyintézés rossz sorrendben
→ foglalóvesztés, késedelmi díjak.
❌ 7. Rejtett hibák figyelmen kívül hagyása
→ vizesedés, elektromos rendszer, tető, alap
→ javítása milliós tétel.
❌ 8. Rohansz, mert „viszik a lakást”
→ pont ekkor veszít minden vevő.
